25,029 căn nhà ở một gia đình trong các khu vực ZIP 77055, 77080 và 77043, bao nhiêu căn không có miễn thuế nhà ở chính trong hồ sơ, và một trong những biên độ định giá rộng nhất Harris County.
Kiểm tra nhà của quý vị MIỄN PHÍ →| Hồ sơ HCAD cho thấy điều gì | Spring Branch | Toàn Harris County |
|---|---|---|
| Số nhà ở một gia đình được đếm (mã tiểu bang A1) | 25,029 | 1,157,293 |
| Không có miễn thuế nhà ở chính trong hồ sơ | 5,827 (23.3% | 328,310 (28.4%) |
| Giá trị định giá trung vị | $401,980 | $279,813 |
| Giá trị định giá trung vị mỗi bộ vuông | $159.09 | $111.97 |
| 80% ở giữa, tính theo mỗi bộ vuông | $109.23 – $273.90 | $84.36 – $184.69 |
| Năm xây trung vị của công trình chính | 1976 | 1990 |
So với toàn quận: 23.3% ở đây so với 28.4% trên toàn Harris County (328,310 trên 1,157,293 căn nhà ở một gia đình) — Spring Branch thấp hơn tỷ lệ toàn quận 5.1 điểm phần trăm.
| Khu vực ZIP | Số nhà | Không có miễn thuế nhà chính | Giá trị trung vị | $/bộ vuông trung vị |
|---|---|---|---|---|
| 77055 | 9,731 | 2,368 (24.3%) | $613,186 | $206.10 |
| 77080 | 8,649 | 1,917 (22.2%) | $349,937 | $145.70 |
| 77043 | 6,649 | 1,542 (23.2%) | $386,243 | $146.29 |
| Gộp cả ba khu vực ZIP | 25,029 | 5,827 (23.3%) | $401,980 | $159.09 |
Trên cả ba khu vực ZIP của Spring Branch, 5,827 trên 25,029 căn nhà — 23.3% — không có miễn thuế nhà ở chính trong hồ sơ, so với 28.4% của toàn quận. Vì cách dùng mã ZIP làm đại diện ở đây đếm thiếu một cách có hệ thống những căn do chủ cho thuê đứng tên (thư của chủ cho thuê gửi về địa chỉ của chính họ, không phải địa chỉ căn nhà cho thuê), tỷ lệ thật của Spring Branch nhiều khả năng cao hơn 23.3% chứ không thấp hơn. Đó là một hạn chế được nói thẳng ra, chứ không phải một kết quả để dựa vào.
Độ trải rộng mới là câu chuyện thật của Spring Branch. 80% số nhà ở giữa chạy từ $109.23 tới $273.90 mỗi bộ vuông — biên độ gấp hai lần rưỡi — trên nền năm xây trung vị của công trình chính là 1976 và giá trị định giá trung vị $401,980. Một mức trung vị thập niên 1970 đi cùng một thập phân vị trên $274 là chữ ký của một hành lang đang được xây lại: nhà giữa thế kỷ nguyên bản và nhà mới xây gần đây nằm chung dãy phố, trên những lô đất cùng cỡ, mà đơn giá mỗi bộ vuông lại chênh nhau rất xa.
Với một chủ nhà đang ở căn chưa xây lại, đó đúng là bối cảnh mà lập luận định giá không đồng đều được viết ra để dùng. Nó cũng có nghĩa là mã ZIP của chính quý vị quan trọng: bảng bên trên cho thấy 77055 chạy ở mức $206.10 mỗi bộ vuông so với $145.70 ở 77080, và gộp trung bình cả ba lại sẽ giấu mất điều đó.
Spring Branch nằm trọn trong Harris County — đây là một khu dân cư của Houston ở phía tây Loop 610, không phải một thành phố riêng, nên không có câu hỏi nào về ranh giới quận cần giải quyết. Thay vào đó là một câu hỏi về cách đo đếm, và nó đã được nêu trong phần ghi chú phương pháp bên trên: hồ sơ của HCAD không có trường khu dân cư, nên trang này dùng mã ZIP nhận thư của chủ sở hữu làm đại diện cho vị trí.
Ở một khu dân cư nơi người ta mua nhà để đập đi xây lại, một phần ngày càng lớn của giá trị định giá nằm ở đất chứ không ở công trình. Thông báo Định giá của quý vị tách riêng hai phần đó, và rất đáng đọc xem phần nào đã tăng. Một giá trị đất bị đẩy lên bởi những vụ bán để đập xây lại trên cùng dãy phố là lập luận khác hẳn với một giá trị công trình bỏ qua tuổi thật của căn nhà — và bằng chứng cũng khác. Cái thứ nhất được trả lời bằng đất so sánh, cái thứ hai bằng tình trạng nhà và công trình so sánh.
Mức trần nhà ở chính theo §23.23 cũng đang gánh sức nặng lớn khác thường ở đây. Một khi khoản miễn nhà ở chính đã có trong hồ sơ, giá trị định giá dùng để tính thuế không thể tăng quá 10% mỗi năm cộng với phần cải tạo mới, bất kể giá thị trường trên thông báo leo nhanh tới đâu. Trong một hành lang mà các vụ bán chung quanh đang tăng nhanh, mức trần đó đáng tiền thật mỗi năm — và nó chỉ tồn tại trên những trương mục có mang khoản miễn.
Có ba cách nộp, và cả ba đều bị ràng buộc bởi đúng một hạn chót đó: nộp trên mạng qua iFile tại owners.hcad.org, gửi bưu điện, hoặc nộp trực tiếp tại Harris Central Appraisal District, 13013 Northwest Freeway, Houston, TX 77040-6305. Nộp trên mạng là con đường duy nhất nối được với iSettle, quy trình đề nghị dàn xếp điện tử của HCAD, vốn giải quyết được một phần lớn số vụ khiếu nại mà không cần phiên điều trần.
Phần hướng dẫn từng bước nằm trong các bài hướng dẫn miễn phí của chúng tôi chứ không lặp lại trên từng trang khu vực: hướng dẫn khiếu nại Harris County đầy đủ, cách nộp đơn trên mạng qua HCAD iFile, và phiên điều trần ARB thật sự diễn ra như thế nào. Nếu hạn chót đã qua, phần khiếu nại trễ theo §41.44(b) và các cách còn lại được nói thẳng ở đó, kể cả những gì chúng không giải quyết được.
Miễn thuế là chuyện tách biệt với khiếu nại, nộp đơn miễn phí, và không nộp qua iFile. Với đa số gia đình, đây cũng là con số lớn hơn — khiếu nại là tranh luận về giá trị, còn miễn thuế thì lấy hẳn một phần giá trị ra khỏi phần chịu thuế.
| Khoản miễn | Tác dụng | Điều luật |
|---|---|---|
| Miễn thuế nhà ở chính (homestead) tổng quát | Trừ $140,000 khỏi phần giá trị mà học khu đánh thuế, đối với căn nhà quý vị sở hữu và ở làm nơi cư trú chính | Bộ luật Thuế §11.13(b) |
| Từ 65 tuổi trở lên, hoặc khuyết tật | Trừ thêm $60,000 khỏi giá trị học khu, cộng trên khoản $140,000. Từ bất kỳ một đơn vị thu thuế nào, quý vị lấy khoản trên-65 hoặc khoản khuyết tật — không lấy cả hai (§11.13(h)) | Bộ luật Thuế §11.13(c) |
| Nộp đơn homestead trễ | Đơn xin miễn thuế nhà ở chính nộp trễ vẫn phải được nhận và được xét nếu nộp trong vòng hai năm kể từ ngày quá hạn đóng khoản thuế đó; tiền thuế đã đóng dư được hoàn lại mà không cần nộp thêm đơn riêng | Bộ luật Thuế §11.431 |
| Nộp đơn cựu quân nhân khuyết tật trễ | Cựu quân nhân khuyết tật có thời hạn dài hơn nhiều — tới năm năm sau ngày quá hạn đóng thuế | Bộ luật Thuế §11.439 |
Chi tiết đầy đủ từng khoản: hướng dẫn miễn thuế nhà ở chính, miễn thuế trên 65 tuổi và mức trần thuế học khu, và các khoản miễn dành cho cựu quân nhân khuyết tật.
Vì hồ sơ của HCAD không có trường khu dân cư và cũng không có trường thành phố của tài sản — địa chỉ căn nhà chỉ là một dòng chữ tự do, không kèm mã ZIP. Trường địa lý duy nhất có sẵn là mã ZIP nhận thư của chủ sở hữu, nên trang này dùng 77055, 77080 và 77043 làm đại diện và nói rõ điều đó. Đây không phải ranh giới Spring Branch, và nó đếm thiếu những căn nhà do chủ cho thuê nhận thư ở nơi khác đứng tên.
Không tự động, nhưng nó có thể hiện trong giá trị đất, phần mà HCAD liệt kê tách riêng khỏi giá trị công trình trên thông báo của quý vị. Hãy đọc xem trong hai phần đó phần nào đã tăng trước khi quyết định tranh luận điều gì. 80% số nhà ở giữa trong các khu vực ZIP này được định giá từ $109.23 tới $273.90 mỗi bộ vuông — một biên độ rộng khác thường, phản ánh đúng sự pha trộn giữa nhà nguyên bản và nhà đã xây lại.
Bộ luật Thuế Texas §41.44 ấn định hạn là ngày 15 tháng 5, hoặc ngày thứ 30 sau khi HCAD giao Thông báo Định giá cho quý vị, tính theo ngày nào TRỄ HƠN. Không phải năm nào cũng là ngày 15 tháng 5 — nếu thư thông báo tới trễ thì ngày trễ hơn mới là ngày có hiệu lực. Quý vị có thể nộp trên mạng qua iFile tại owners.hcad.org, gửi bưu điện, hoặc nộp trực tiếp tại Harris Central Appraisal District, 13013 Northwest Freeway, Houston, TX 77040-6305.
Có. Kiểm tra xem HCAD đang ghi những gì cho căn nhà của quý vị không tốn đồng nào và mất khoảng một phút. Nộp đơn xin miễn thuế — nhà ở chính, trên 65 tuổi, khuyết tật, cựu quân nhân, thiên tai — cũng miễn phí: HCAD đăng đơn này với tên Mẫu 11.13 và Sở Kiểm toán Tiểu bang Texas đăng đúng mẫu đó với số 50-114, cả hai đều không thu tiền. Ai thu tiền quý vị để nộp đơn miễn thuế nhà ở chính là đang thu tiền cho một tờ giấy của chính phủ vốn miễn phí.
Không. Chúng tôi không phải luật sư và không phải đại diện thuế, và chúng tôi không đại diện cho ai trước HCAD hay Hội đồng Duyệt xét Định giá. Chúng tôi soạn giấy tờ và tập bằng chứng về tài sản so sánh; quý vị tự nộp dưới trương mục của chính mình. iFile đòi hỏi tài khoản đăng nhập riêng gắn với số trương mục và mã PIN của chính quý vị, nên hồ sơ khiếu nại nằm trong hồ sơ riêng của quý vị.
Cập nhật lần cuối: ngày 31 tháng 7, 2026. Các số liệu về tài sản được tính từ sổ định giá công khai của Harris Central Appraisal District (nhà ở một gia đình, mã loại A1 của tiểu bang, đã loại các hồ sơ đất trống), đối chiếu với hồ sơ miễn thuế của HCAD. Nguồn: Harris Central Appraisal District, hcad.org và owners.hcad.org; Bộ luật Thuế Texas §41.44, §11.13, §11.431 và §11.439. Trang này là thông tin tổng quát dành cho chủ nhà ở Harris County, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn thuế. Các con số định giá phản ánh sổ định giá vào thời điểm dữ liệu được nạp và thay đổi mỗi năm — xin kiểm chứng trương mục của chính quý vị với HCAD trước khi dựa vào bất cứ điều gì ở đây.